전세보증금 못 받고 대출만 남았다면, 개인회생 전 확인할 것

전세보증금을 돌려받지 못했는데 전세대출 만기는 다가오고, 새로 구한 집의 보증금과 이사비까지 마련하다 보면 카드값이 늘어납니다. 피해를 수습하는 와중에 빚 상담까지 받아야 한다는 게 버겁게 느껴질 수 있습니다. 상담은 “보증금을 얼마 못 받았고, 대출이 얼마 남았습니다” 정도에서 시작해도 됩니다. 이 글은 돌려받을 돈과 갚아야 할 돈을 나눠 정리하는 방법, 개인회생·파산에서 보증금이 어떻게 다뤄지는지를 정리했습니다.

돌려받을 돈과 갚아야 할 돈을 따로 적으세요

보증금을 돌려받는 절차와 내 채무를 조정하는 절차는 서로 다른 문제입니다. 채무 상담을 받는다고 임대인에게 받을 보증금을 포기하는 것도 아니고, 회생을 신청한다고 보증금이 돌아오거나 대출이 저절로 없어지지도 않습니다.

못 받은 보증금도 재산으로 봅니다

아직 현금으로 받지 못했어도 임대인에게 보증금을 돌려달라고 할 권리는 남아 있습니다. 개인회생 재산목록에서 이 권리를 빼면 안 되고, 계약 금액과 함께 실제로 회수할 가능성이 어느 정도인지를 자료로 보여 줘야 합니다. 임대인이 연락을 끊었거나 경매 배당 순위가 뒤라면 그 사정이 담긴 자료가 필요합니다. “보증금을 못 받았으니 재산이 줄어 유리하다”고 바로 판단할 수도, 계약서 금액 그대로 변제금이 오른다고 단정할 수도 없습니다.

살고 있는 집의 보증금은 일부를 면제재산으로 신청할 수 있습니다. 개인회생에도 파산의 면제재산 규정이 준용되고(「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」(채무자회생법) 제580조 제3항, 제383조 제2항), 창원 같은 ‘그 밖의 지역’은 보증금 7,500만 원 이하 임차인이면 2,500만 원까지가 기준입니다(주택임대차보호법 시행령 제10조·제11조). 보증금 전체가 자동으로 빠지지는 않고, 신청 시기와 소명 자료가 필요합니다. 면제재산은 회생 절차에서 재산을 어떻게 계산하느냐의 문제라서, 임대인에게서 보증금을 받아 주는 제도와는 다릅니다.

반환보증과 대출 보증은 구분하세요

“HUG 보증에 가입했다”는 말만으로는 처리 방식을 알 수 없습니다. 전세보증금반환보증과 전세자금대출 보증은 보장하는 내용과 당사자 관계가 다릅니다. 보증기관이 돈을 지급했다면 누구에게 어떤 이유로 지급했는지, 그 뒤 누가 누구에게 청구하는지 확인하세요. 구상금 통지를 받았다면 기관명, 청구 상대방, 금액, 근거를 상담 때 가져오세요. 받을 예정인 보증 이행금을 이미 받은 돈처럼 계산하지 않는 것이 좋습니다.

상황별로 먼저 물어볼 것

회생을 검토하거나 진행하는 중에 보증금을 일부 받았거나 반환 합의를 했다면 바로 알려 주세요. 회수금 사용이나 특정 채무 상환을 정하기 전에 기존 계획과 법원에 알릴 사항을 확인해야 합니다.

피해를 입었다고 절차가 정해지지는 않습니다

개인회생은 앞으로 계속 또는 반복해서 수입을 얻을 가능성이 있어야 하고(제579조), 생활비와 다른 채무, 보증금 반환채권을 포함한 재산을 함께 봅니다. 소득이 없다면 개인파산을 비교하지만, 파산도 면책 결정까지 받아야 빚의 책임이 없어집니다. 채무 상담을 신청했다고 대출 납부 의무가 멈추지는 않으니 만기·연체·경매 통지의 기한이 가깝다면 그것부터 알려 주세요.

주거·금융 지원 프로그램은 HUG 전세피해 및 예방지원센터에서 대상과 요건을 확인할 수 있습니다. 보증금을 못 받았다는 사실만으로 특별법상 피해자 결정이나 모든 지원 자격이 생기지는 않습니다. 집 대출이 함께 있다면 주택대출이 있을 때의 개인회생, 절차 비교는 회생과 파산 비교를 참고하세요.

자주 받는 질문

전세사기 피해자로 결정되면 변제기간이 짧아지나요?

일부 회생법원은 실무준칙에서 전세사기 피해자의 변제기간 단축 기준을 두고 있지만, 모든 법원에 같은 기준이 있지는 않습니다. 부산회생법원 준칙에는 이 사유가 없고, 창원지방법원 기준은 사건별로 확인해야 합니다. 피해자 결정 자료가 있다면 함께 가져오세요.

회생 중에 보증금을 돌려받으면 변제금이 늘어나나요?

개인회생 진행 중에 얻은 재산도 개인회생재단에 속하므로(제580조 제1항 제2호), 받은 금액과 시점을 담당 사무실과 법원에 알려야 합니다. 인가 뒤라면 사정에 따라 변제계획 변경이 검토될 수 있습니다(제619조). 받은 돈을 먼저 쓰거나 특정 채무에 갚기 전에 상의하세요.

임차권등기를 하고 이사해도 되나요?

임차권등기가 마쳐진 뒤 이사하면 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있는 것이 원칙입니다. 등기 완료 여부를 등기사항증명서로 확인한 뒤 이사하고, 보증 이행 요건에 거주 조건이 있는지도 보증기관에 확인하세요.

아직 연체는 없는데 회생을 신청할 수 있나요?

개인회생은 이미 갚지 못하는 상태뿐 아니라 그런 상태가 생길 염려가 있는 사람도 신청할 수 있습니다(제579조 제1호). 대출 만기는 다가오는데 보증금 회수가 불투명하다면 연체 전에 상담해도 됩니다. 다만 소득과 채무 규모 등 다른 요건을 함께 봐야 합니다.

참고: 국가법령정보센터 「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」 제383조, 제579조, 제580조, 제619조, 「주택임대차보호법」 제3조의3, 「주택임대차보호법 시행령」 제10조·제11조(2026-10-14 확인), HUG 전세피해 및 예방지원센터. 일반 안내이며 보증금 회수와 채무 처리는 개별 자료로 판단해야 합니다.